法拍房的“买卖不破租赁”和“长期租赁”是怎么回事？

法拍房的“买卖不破租赁”和“长期租赁”是怎么回事？

首先有三点需要大家明确：

1、房产存在租赁，也可以被拍卖。

2、所谓的“买卖不破租赁”，说的是在正常情况下，竞拍人在拍下房子后需要等到租赁期结束才能入住。

3、比较常见的是短期租赁，少见的是长期租赁，大部分长期租赁是不合常理的。

什么是“买卖不破租赁”？

应该有很多朋友都租过房子，大多数正常租赁房屋期限是1-3年，同时设立租赁合同。而且为了保证双方的利益，租赁一般是一年一签，到期续进行续签。

《民法典》第 405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，不动产抵押权与利用权的顺位先后就依据登记与占有的先后确定， 抵押权登记在承租人占有租赁物之后的，抵押权不得对抗租赁权，反之则抵押权优先于租赁权。

但大家要注意的是，适用“买卖不破租赁”规则还需要满足租赁合同成立并已生效；租赁房产已经交付承租人，被承租人实际占有等条件。即使房产的竞买人不知道该租赁合同的存在，租赁关系仍能够对抗竞买人，对于购房者即房屋的竞买人，根据“买卖不破租赁”原则，拍卖之后正常情况下需要等到租赁期结束后才能进行清场交房。

什么是“长期租赁”？

讲完了普通租赁，下面重点讲讲这坑人的——长期租赁。

不难理解，长期租赁指的是时间较长的租赁，根据法律规定，房屋的租赁期限最长是20年。在法拍房拍卖过程中，可会出现虚假租赁的情况，有些债务人的房产即将拍卖，债务人会声称自己的房屋已经有20年的租赁，都是原房主想阻碍拍卖的正常进行。

而对此，我们可以明确的是：虽然有虚假的长期租赁，但在法律事实上多以证据不足而被法院驳回。

这里的证据不足，比如说，承租人压根就没有租住在房屋里，一直没交物业费，更有特别离谱的仅仅是以口头约定了长期租期，其实连租金根本都没交过！

对于债务人来说，设立虚假租赁，并借此请求法院阻止房屋拍卖的，则涉嫌刑事犯罪中“虚假诉讼罪”，如证据充足则会根据《刑法》判以刑罚，这可不是开玩笑，要负法律责任的！

最后给大家总结一下，对于想要购买法拍房的人来说，需要明确两点：

①拍卖前期详细调研，排除租赁风险。

②拍卖成交后，对租赁有一个预期风险把控，确保顺利实现清场。

再次提醒大家，法拍房的竞买以及交易流程不同于二手房和新房，所以一定要树立一个正确的购置观念，才能高效 、轻松 、精准地为自己购置优质房产。也在这里建议大家，在挑选房源时，尽量不要只专注于一套，条件允许的情况下，有两三套作为参拍备选是最好的，以避免被撤拍、暂缓这类的问题影响到！