个人住房商业性贷款中的常见问题汇总

阅读：(100) 2024-07-25 09:31:14

一、如何认定购房人具有贷款资格

（1）借款人家庭的收入不低于负债的2倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。

（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。

1、需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；

（1）征信体现负债，贷款类：个人住房贷款、个人商用房贷款（包括商住两用房）、其他类贷款（其他消费贷款、车贷、经营贷、助学贷款、装修贷或农户贷款等）；信用卡类：贷记卡与准贷记卡，信用卡分期计入负债。

（2）协议类体现负债，如离婚协议，判决书、调解书中的抚养费或补偿约定；

2、按照银行要求的格式进行开具、并留存联系方式；

3、收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；

4、收入证明不能进行涂改。

（1）父母作为担保人；

（2）可将所有奖金、补助、住房公积金、兼职收入，全部计算收入；

（3）父母作为共同还款人。

【例】客户卢燕，未婚，现通过商业贷款购买一套住宅，交易专员何明与银行客户经理沟通之后发现卢燕的收入不够。下列针对收入不足的解决方案中，卢燕可以采用的是（）。

A.卢燕的父母做担保人 B.卢燕提供兼职收入证明

C.卢燕将奖金补助计算收入 D.卢燕的同事许珂做共同借款人

【解】选项A，属于父母做担保人；选项B，属于开具兼职收入证明；选项C，属于将奖金补助计算收入；选项D，同事不可作为共同还款人。因此，本题正确答案为ABC。

贷款年限有下列3个影响因素，3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。

（1）国家和地方政策。最长贷款不超过30年；

（2）房屋年龄。房龄一般不超过20年，且房龄+贷款年限≤50年；

（3）借款人年龄。贷款年限+年龄≤70周岁；部分银行可贷至75周岁（光大银行、工商银行、中国银行等）。

【例】客户陈峥，男性，武汉户籍，今年50周岁，现欲通过光大银行商业贷款购买一套东原阅境的新建商品房，该楼盘交房时间为2023年，请计算陈峥的最长贷款年限。

【解】1.根据银行贷款政策，最长贷款年限不超过30年；

2.根据房龄，建成年代2023年，房龄2023-2023=0（年），50-0=50（年）；

3.根据客户年龄，光大银行最大贷款年龄为75周岁，75-50=25（年）；

因此，这三者得出结果，取最小值，陈峥的最长贷款年限为25年。

房屋最高可贷款金额 = 房屋总价*最高贷款比例。

（1）人民银行的政策。贷款市场报价利率（LPR）以及上下浮动范围（即 LPR + 基点的浮动）。

（2）个人征信情况。个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。

（一）客户（买方）：

所需备件	买方未婚	买方已婚	买方离异	买方丧偶
收入证明	√	√	√	√
工资流水	√	√	√	√
身份证	√	√	√	√
户口簿	√	√	√	√
婚姻证明	/	√	√	户口簿显示丧偶或提供配偶死亡证明
注：1.买方为公司法人代表或合伙人，需额外提供营业执照/公司章程等复印件加盖公章； 2.买方为公司的贷款，暂不做公司业务，只办理个人住房贷款； 3.婚姻证明是指：已婚需提供结婚证；离婚需提供（以下三选一）： ①【离婚证+离婚协议】（民政局提供）；②【民事调解书】（人民法院提供）；③【法院判决书+生效文书】（人民法院提供）。丧偶单身需提供结婚证及配偶死亡证明。若两段及以上婚史，需提供历次婚姻证明材料（婚姻流水）。

（二）客户携带资料资料的特殊情形

（1）非武汉市户籍客户，武汉市社保的需提供社保明细；省直社保的，公司注册所在地需在武汉，还要提供所在公司营业执照副本复印件加盖公章、长期员工在职证明。

（2）有负债刚刚结清的客户，提供结清证明等其他可以佐证的资料。